工廈按揭成數相較住宅物業底,工廈按揭成數計算較為簡單,不論任何物業價格,最高按揭成數為五成,但不能申請按揭保險。假設物業價格為2000萬,最高貸款額便為1000萬。如果以資產計算收入,最高按揭成數為四成,與住宅按揭一樣。
不少人首次置業都會先買入住宅單位,其後再買入工廈 (工商舖) 作投資用途,要注意如果本身申請人已有按揭在身,按揭成數會下調一成至四成。如果申請人收入來自非香港,按揭成數更只有三成。如果以資產計算申請按揭,有按揭在身的申請人最高按揭成數只有三成。
物業用途 | 按揭成數 |
自用 | 五成 |
非自用/出租 | 五成 |
資產計算收入 | 四成 |
有按揭在身 | 四成 |
收入來自非香港 | 四成 |
有按揭在身+收入來自非香港 | 三成 |
有按揭在身+以資產計算 | 三成 |
工廈按揭一般按揭還款期為20年。個別情況可諮詢伽瑪按揭專員獲盡分析。
工商舖按揭的壓力測試與住宅相若,在供款與入息比率方面,如末持有其他按揭,每月供款不得高於每月入息50%,壓力測試方面,當利率增加3%,每月供款不得高於每月入息60%。
自從政府2020年11月撤銷工商物業及車位的雙倍從價印花稅,買入工廈的成本大減。過往非住宅物業雙倍從價印花稅需要根據第1標準中第2部稅率計算,1個200萬的小型商廈單位,要徵收1.5%、即3萬印花稅,施政報告公佈新措施後以第2標準稅率計算,同樣價錢的物業印花稅降至$100,大幅減少逾99%。
購買工商物業毋須繳付額外印花稅(SSD)及買家印花稅(BSD),但要支付雙倍印花稅(DSD),稅率為總樓價的15%。現時購入非住宅物業,無論是以個人或公司名義買入,均要繳付雙倍印花稅 (DSD)。
另一方面,因為工廈一般所需繳付的首期較高,部分工廈新手會選擇夾份投資,開設股份有限公司以公司名義購入物業,此做法各人可有不同持股比例,而透明度亦相對較高,同時相關支出亦可以扣稅。不過,若以公司名義購入,並且在三年內轉手,現時是需要繳付額外稅項,因此建議工廈投資持貨年期較長較為有利。
筆者從前按揭轉介行業多年,不時有工廈投資者在繳付樓價首期後,才得悉該單位違反《建築物條例》,多間銀行因對違規物業,未能承造工廈按揭,容易被逼撻訂。就
另一點要注意,一些工廈樓齡太舊,沒有自動灑水系統,部份銀行亦有機會不接受該工廈按揭申請。
我們留意到大多投資工廈 (或工商舖) 的申請人都是中小企老闆,而由於一般他們都想慳得就慳,未必每年報足稅,亦沒有為自已定期做支薪證明和供強積金,以至就算他們本身實情是年薪百萬,但當要去銀行承造按揭時都會困難重重。
買家需了解該工廈的維修狀況和管理費是多少,例如有沒有結構性問題、消防設備是否充足、有沒有其他違反《建築物條例》等,建議有投資工廣的準業主,弋投資前應先向業主、租客、經紀了解下實際情況和做實地考察。而工廈附近周邊配套 (例如交通),合適承租的行業類型都很重要。如何已有不少印刷廠、藥廠、食品工場都在此物業經營,鈉行有機會因為環境過於嘈雜、走廊太多雜物待原因,影響工廈估價和工廈出租率。
近年很多大業主會拆售工廈,以「劏房」形式出售,如果買家有意入市,最好揀選已完成分契程序的工廈。若分拆後面積太細,部份銀行可能質疑未能作工業用途,而不接受工廈按揭申請。
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