【工廈按揭】一覽：工廈估價、按揭成數、工廈首期、還款年期 (工廈投資2022)

想做工廈投資？必先了解工廈按揭！工廈按揭是工商舖按揭的一種，向來工廈按揭的申請按揭條件較一般住宅按揭嚴謹，伽瑪希望透過本文為大家一一拆解工廈按揭的注意事項，包括按揭成數、還款年期、壓力測試等。

目錄:

1.工廈按揭成數
2.影響工廈按揭成數
3.工廈按揭還款年期
4.工廈按揭估價
5.工廈按揭壓力測試
6.工廈印花稅計算
7.工廈按揭陷阱
8.投資工廈注意事項

工廈按揭成數相較住宅物業底，工廈按揭成數計算較為簡單，不論任何物業價格，最高按揭成數為五成，但不能申請按揭保險。假設物業價格為2000萬，最高貸款額便為1000萬。如果以資產計算收入，最高按揭成數為四成，與住宅按揭一樣。

不少人首次置業都會先買入住宅單位，其後再買入工廈 (工商舖) 作投資用途，要注意如果本身申請人已有按揭在身，按揭成數會下調一成至四成。如果申請人收入來自非香港，按揭成數更只有三成。如果以資產計算申請按揭，有按揭在身的申請人最高按揭成數只有三成。 

工廈按揭一般按揭還款期為20年。個別情況可諮詢伽瑪按揭專員獲盡分析。

工廈物業的估價不像住宅按揭可以在網上做即時估價，需要向銀行或按揭轉介公司查詢，但由於每間銀行的估價差異可以很大，工廈按揭更更適合專業的按揭轉介公司了解。銀行對於工廈估價是較為嚴謹，會要求提供圖則及相片，亦有機會實地視察，並考慮工廈地段、人流、承租能力等因素。如果單位過往出租理想，獲大型公司承租，工廈按揭估價就會較為理想。但如果單位一直空置，業主放盤價又過度進取，銀行很大機會估價不足。

工商舖按揭的壓力測試與住宅相若，在供款與入息比率方面，如末持有其他按揭，每月供款不得高於每月入息50%，壓力測試方面，當利率增加3%，每月供款不得高於每月入息60%。

自從政府2020年11月撤銷工商物業及車位的雙倍從價印花稅，買入工廈的成本大減。過往非住宅物業雙倍從價印花稅需要根據第1標準中第2部稅率計算，1個200萬的小型商廈單位，要徵收1.5%、即3萬印花稅，施政報告公佈新措施後以第2標準稅率計算，同樣價錢的物業印花稅降至$100，大幅減少逾99%。

購入需付雙倍印花稅

購買工商物業毋須繳付額外印花稅(SSD)及買家印花稅(BSD)，但要支付雙倍印花稅(DSD)，稅率為總樓價的15％。現時購入非住宅物業，無論是以個人或公司名義買入，均要繳付雙倍印花稅 (DSD)。

另一方面，因為工廈一般所需繳付的首期較高，部分工廈新手會選擇夾份投資，開設股份有限公司以公司名義購入物業，此做法各人可有不同持股比例，而透明度亦相對較高，同時相關支出亦可以扣稅。不過，若以公司名義購入，並且在三年內轉手，現時是需要繳付額外稅項，因此建議工廈投資持貨年期較長較為有利。

筆者從前按揭轉介行業多年，不時有工廈投資者在繳付樓價首期後，才得悉該單位違反《建築物條例》，多間銀行因對違規物業，未能承造工廈按揭，容易被逼撻訂。就

另一點要注意，一些工廈樓齡太舊，沒有自動灑水系統，部份銀行亦有機會不接受該工廈按揭申請。

收入證明

我們留意到大多投資工廈 (或工商舖) 的申請人都是中小企老闆，而由於一般他們都想慳得就慳，未必每年報足稅，亦沒有為自已定期做支薪證明和供強積金，以至就算他們本身實情是年薪百萬，但當要去銀行承造按揭時都會困難重重。

在承造工廈按揭前，有什麼因素會影響工廈估值？

買家需了解該工廈的維修狀況和管理費是多少，例如有沒有結構性問題、消防設備是否充足、有沒有其他違反《建築物條例》等，建議有投資工廣的準業主，弋投資前應先向業主、租客、經紀了解下實際情況和做實地考察。而工廈附近周邊配套 (例如交通)，合適承租的行業類型都很重要。如何已有不少印刷廠、藥廠、食品工場都在此物業經營，鈉行有機會因為環境過於嘈雜、走廊太多雜物待原因，影響工廈估價和工廈出租率。

如果工廈劏出來的單位太細，會否影響到工廈按揭獲批？

近年很多大業主會拆售工廈，以「劏房」形式出售，如果買家有意入市，最好揀選已完成分契程序的工廈。若分拆後面積太細，部份銀行可能質疑未能作工業用途，而不接受工廈按揭申請。

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